澳洲房东们的冬天来了。。。

这几天我的心情不是特别好,全球股市大跌,澳洲的悉尼和墨尔本2大城市的房产市场也在跌,这些倒还好,因为作为一个长线投资人来说,股票跌,房价跌,这些都是账面上的损失,你只要没卖,那只是短期的一个波动而已。

让我心情最不好的是,最近悉尼租房市场也差的一塌糊涂。

以前写过我在悉尼有6套投资房,最近其中1套在Parramatta附近的2房unit,住了1年的房客10月15日就退租搬走了,到今天10月30日了,还没租出去!

但是,在去年完全不是这个情况,因为,我记得去年差不多的时间,同一套房子,前一个租客搬走了,中介在周末第1次做open house看房,我也去了,短短的20分钟里,来看房的人络绎不绝,记得来了至少5批人。

1-2天后收到大概2个申请,很快就把那套房子租出去了。所以市场好的时候,完全不担心房子租不出去。

对我这样退休的人来说,最重要的是Cash Flow,因为我没有工作的收入了,完全靠被动收入来养活全家。现在这套房子空置,也就意味着我每周就损失410刀。

410刀不是一个小数字,410刀可以买一台便宜的笔记本电脑,410刀可以买一个Apple Watch或是iPad mini,410刀可以买一个PS4游戏机,410刀可以去Beverly Hills吃一顿海鲜龙虾大餐,410刀我们全家3人可以滑一天的雪,等等等等。。。you get the idea。

更何况是每周410刀!2周就是820刀。。。3周就是1230刀。。。

好吧,牢骚发完了,生活还是要继续。

我知道,作为一个长期投资者,还是要 think long term。市场不可能永远是向上的,肯定有起起伏伏,有涨涨跌跌,有不同的周期。

美国引领全球股市从2008经济危机以来,一路牛市了接近10年;澳洲的房地产也从2013年到2017年差不多火了4-5年。市场不可能一直欣欣向荣,现在又是一个调整的周期了。

有些事情,我们不能控制,比如说一个国家的经济,投资在股市里的钱,只要长期来看,是健康向上的,那么就应该继续坚定不移的长期投资下去。

 

===== 11月1日更新 =====

上面一段文字写于10月30日,2天以后,情况又发生了些变化。。。

前面说的靠近Parramatta的那套房子,终于找到租客租出去了,代价是房子在市场上空置了2周多,还有房租从原来的410刀/周,降到了370刀/周,整整跌了10%!

在我那个区的类似房源,随便一搜,有好几十套,去年同期,大概不到10套。

Supply and Demand,决定市场,当前的市场就是很典型的Renter’s Market,因为市场上的Supply太多,租客就可以挑选房子,房东为了争取租客,不得不降价出租。

不管怎样,房子总算租出去了。

但是!

故事到了这里通常都有个“但是” 不是吗?呵呵。。。

中介在通知我房子租出去的同时,又给了我一个坏消息:我的另外一套靠近Bankstown的房子的租客也要搬走了。

有句成语怎么说来着:祸不单行。坏事通常都是接连出现的。

随便搜了一下Bankstown那边附近的租房市场,毫不意外的,也是房源多得要命,我这套房肯定也需要降点价才能租得出去了,哎。。。

还是回到本文的主题,澳洲房东们的冬天来了。

冬天总是要来的,躲不开,也控制不了。那么作为一个成熟的投资者,应该做些什么?

我有以下几点想法:

  1. 首先要接受这个事实,一年有春夏秋冬,市场有起起伏伏,这些都是客观的,无法控制的,不要怨天尤人,也不要惊慌失措。
  2. 现金为王。控制好自己的现金流,勒紧裤腰带,咬紧牙关,渡过冬天再说。别让自己在冬天就冻死了,那就没得玩了。
  3. 在无法控制的市场里,尽量把自己能控制的事情做好。比如说,我看到有些房东,宁愿房子空着,也不愿意降价出租。我不是这样的人,大丈夫能屈能伸,市场不好,降价40块,哪怕80块,先租出去再说,总比房子空着一分钱也不挣好。
  4. 冬天有时候反而是好机会。现在是Buyer’s market, Renter’s market,从买家和租客角度来看,其实现在是比较好的机会争取到更好的bargain。当然,对我个人来说,我的portfolio已经够大了,不需要再买入房产了。
  5. 套句老话:冬天来了,春天还会远吗? 冬天总会过去,春天的到来只是个时间问题。只要有这个信念,房东们的春天也肯定会来。

最后,我还是想说,投资,是一个长期的行为,几乎每个房产投资者,回过头看自己10年,20年,30年之前买的房子,几乎没有后悔自己当初买了房子的。往往会后悔自己当初为啥不多买几套。

房产投资的周期,不是1-2年,甚至于不是5-10年,而是用Decade来计算的,也就是最少10年。在写此文时,我无意看到了本文开头的那张图片,我很喜欢,觉得也很切题,所以拿来用了。这个长达最少10年的投资之路,肯定不是想象中的那么一帆风顺的,中间会充满荆棘和坎坷,有这样的思想准备,才能做一个合格的长期投资者。

 

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